成交價講好咗，但銀行估價低過成交價，按揭批唔足，差額要自己填。呢篇文教你即時判斷係銀行錯定係市場跌、攞獨立第二意見、同點樣搶救單成交。
銀行估價，係銀行內部系統根據近期成交、大廈資料、同市場狀況計算出嚟嘅一個數字。佢同你成交價未必一致，原因有三個。
第一，銀行估價系統有滯後性。銀行用嘅內部估價模型，主要參考過去 6 至 12 個月嘅成交。如果近期市場急跌，銀行系統可能仲未追上最新成交價，所以估價偏低。但如果你嘅成交價係比上手成交高，銀行未必會接受，因為佢哋嘅模型係朝住「保守」方向。
第二，每間銀行嘅估價系統唔同。HSBC、恒生、中銀、渣打、花旗，五大行嘅估價可以差到 5% 至 15%。同一個單位，HSBC 估 800 萬，渣打可能估 850 萬。原因係佢哋用唔同嘅參考成交組合、唔同嘅大廈風險加成、唔同嘅地區指數。
第三，個別大廈或單位有「黑名單」效應。有啲老樓、有滲漏歷史嘅大廈、或者結構評估有保留嘅單位，銀行內部會有風險加成，估價會比同區同類單位偏低 5% 至 10%。如果你嘅單位喺呢類大廈，估價不足係結構性問題，唔係市場原因。
銀行估價低過成交價嗰刻，第一個問題係：銀行係咪錯？以下係 5 分鐘內可以做嘅判斷。
確認咗估價不足之後，業主或買家有 4 個應對方向，由低成本到高成本排列。
步驟 1：轉介其他銀行。不同銀行估價系統獨立。同時向 3 至 5 間銀行申請估價，採用最高嗰個作為按揭基礎。要留意，唔同銀行嘅按揭利率、現金回贈、罰息期、批核時間都唔同，唔可以單睇估價。實戰上，由按揭轉介公司 (例如 mReferral、Centaline 按揭、Starpro) 一次過遞表，最有效率。
步驟 2：用獨立估價報告同銀行 appeal。銀行有 appeal 機制。如果你能夠提交獨立第三方估價報告 (測量師或 AVM)，並且附上近期可比成交記錄，銀行內部可以重新評估。成功率約 30% 至 50%，視乎差距大小同支持證據。
步驟 3：同業主商討減價。如果幾間銀行都估唔到原本成交價，市場已經調整。將獨立估價報告同數宗近期成交發畀業主，要求減價至銀行可批按揭嘅水平。如果業主拒絕，買家就要決定：自己填差額定取消成交賠訂。
步驟 4：自己籌差額。如果單位係心水，市場下行幅度有限，買家可以選擇自己籌差額，繼續完成成交。但要計清楚：如果樓價繼續跌，差額越拉越大，財務壓力會放大。
QPV 係一個獨立嘅 AVM (自動估價模型)，專為香港住宅物業而設。我哋唔屬於任何銀行，所以提供嘅估價係獨立第二意見。
對於估價不足嘅情況，QPV 提供三樣嘢：
聲明：QPV 報告係模型估價，並非具法律約束力嘅專業估價。銀行貸款決定以銀行內部估價為準。專業估價需要由香港測量師學會 (HKIS) 註冊嘅測量師進行。QPV 嘅角色係輔助第二意見，幫助你判斷銀行估價合唔合理。
銀行按估價計算按揭金額。如果估價低過成交價，按揭批出嘅金額會少於預期，買家需要自己籌多筆首期填補差額，否則成交可能無法完成，更可能要賠訂。
可以。香港不同銀行使用不同估價系統，估價結果可能差異 5% 至 15%。買家可以同時向 3 至 5 間銀行申請估價，採用最高嘅一個作為按揭基礎。但要留意每間銀行嘅按揭利率、收費、批核時間都唔同，唔好只睇估價。
QPV 提供獨立第二意見估價，連同信心區間同可審核嘅參考成交。當銀行估價同 QPV 估價有顯著差異時，買家可以用 QPV 報告作為理據，向其他銀行爭取較合理嘅估價，或同業主商討減價。
兩者都有可能。銀行估價系統可能滯後於最近成交、用咗錯嘅參考單位、或者對該大廈有風險加成。市場下行時，估價普遍偏向保守。判斷係邊個原因，需要對比同一單位嘅獨立第三方估價同近期實際成交記錄。